Sleutels

Mag de verhuurder de sloten van een woning vervangen?

Gepubliceerd op 09 mei 2017

Een huurder heeft de verplichting om elke maand op tijd de huur te betalen. Als hij of zij dat niet doet, dan ontstaat er een huurachterstand. Welke rechten heeft een verhuurder in dit geval? Mag een verhuurder bijvoorbeeld de sloten vervangen van de woning, om de huurder ertoe te bewegen alsnog zijn huurachterstand te voldoen?

Het hof beantwoordde deze vraag negatief. De ontbinding van de huurovereenkomst van een woning mag alleen door een rechter worden uitgesproken op grond van artikel 7:231 lid 1 BW.

De aanleiding

Een man huurt een studentenkamer, maar heeft een huurachterstand. Zijn huisbaas vervangt de sloten zodat hij van het ene op het andere moment niet meer in zijn kamer kan. Daar is de man het niet mee eens en hij stapt naar de rechter.

Deze oordeelt als volgt. Zelfs al is er een huurachterstand van een aantal maanden, dan rechtvaardigt dit niet het op eigen houtje vervangen van de sloten en de weigering om het gehuurde beschikbaar te stellen aan de huurder. Volgens dwingend recht kan een huurovereenkomst van woonruimte immers niet wegens een tekortkoming van de huurder buitengerechtelijk worden ontbonden door de verhuurder.

Pressiemiddel

Een verhuurder mag in beginsel geen beroep doen op het opschortingsrecht ten aanzien van zijn hoofdverplichting om het gehuurde aan de huurder ter beschikking te stellen. Zelfs als het vervangen van de sloten wordt gebruikt als opschorting om de huurder tot betaling te bewegen, kan dit niet tot een ander oordeel leiden. De opschorting schiet dan immers haar doel voorbij: zou de huurder alsnog betalen, dan kan de verhuurder zijn verplichting om het gehuurde ter beschikking te stellen in ieder geval voor het verleden niet meer nakomen.

Indien het opschortingsrecht wordt gebruikt om vooruit te lopen op de ontbinding van de huurovereenkomst, betekent dit feitelijk dat de verhuurder al – vooruitlopend op enig oordeel van de rechtbank – de ontbinding executeert. Ook dat is in strijd met het voornoemde artikel.

Hoe moet het dan wel?

Zodra er sprake is van een huurachterstand bij een woning, dient de verhuurder zich via een ontbindingsverzoek te melden bij de rechtbank om de niet-betalende huurder te ontruimen.

Huurrecht advocaat

Heeft u problemen met een huurder die niet betaalt? Of bent u huurder en uw verhuurder heeft u eigenhandig uit uw woning gezet of andere maatregelen genomen? Neem dan contact op met een huurrecht advocaat van Van Ruyven Advocaten in Utrecht.


Deel dit artikel

Recente berichten